不動産の内見に行った話（2棟目）

2回目の不動産の内見に行った話。2回目なので多少は心の準備をしていけたが…

スペック

• 築47年の戸建
• 奈良県
• 駅から徒歩10分
• 宅地造成工事規制区域
• 擁壁物件（石積み擁壁）
• 土地160㎡
• 駐車場有
• 380万

内見を決めた理由：駐車場があり、駅からも近く立地が良い。300万台なら指値で200万台までいけそうかなという魂胆。

内見に行くまで

擁壁と傾斜地のある物件で最初はそれに対して特に何も感じてはいなかった（知識がなかったので）
しかし内見を取り付けた後に軽く調べてみた結果、仮に擁壁を補強するケースを想定した場合に大体200万くらいは吹っ飛びそうだなということがわかった。

5年程度であれば、特に何もせずにそのまま運用できるかもしれないが、擁壁の耐用年数は一般的に「30～50年」と言われていて、これは築47年の物件だったので所有中に何かしら問題が起こる確率は決して少なくはないかなと思ってしまった。

投資する場合は『最悪のケース』と『想定の8割くらいは上手くいった場合のケース』を考えて、その中間辺りで黒字が出るリスクリターンを想定するようにしようと思っているので、最悪のケースは常に考えるようにはしている。

擁壁に関しては内部に問題が潜んでいる場合が多く、プロが一目で見てもどれくらい劣化しているかはしっかり調べないとわからないらしいので、素人ならなおさらわからんだろうなと思い、この時点で自分が購入する可能性は激減してしまったが、内見自体の知識と経験は積めるだろうしという前向きな気持ちに切り替えて臨んだ。

内見時の反省点

• コンベックスとかライトはちゃんと家に入る前に用意しておく
• 擁壁物件は検査済証の有無を確認する
• 水平器を買う（この時は持ってなかった）
• 業者がガンガン案内する人でペースを全体的に握られてた
• 浄化槽はメンテナンス費用がかかることを考慮にいれてなかった
• 未登記物件があることが内見時に初めて発覚したので、あらかじめ何とか確認しておきたかった
• その未登記物件の大きさを測り忘れた（取り壊し費用の見積もりが取りにくい）
• 基礎のクラックを見るの忘れてた（内見1回目も見てなかった）
• 部屋ごとのMAXリフォーム費用はあらかじめ間取りさえわかれば見積もりできるのでしておくべきだった。そして内見時に修繕の必要があるところと無いところの差分を取れば、計算が速くなるなと感じた
• シーリング・エアコン・ガスコンロ等の設備がなく、家電部分の見積もりがまったくできていなかった（できなかった）
• 内見した後に近くの賃貸仲介業者に行って周辺の賃貸需要について聞いたが、順番が逆の方がよかった（最初に賃料の見積もりをしておいた方が指値の金額を決めやすく買うと決めた場合に即決しやすい）

まとめ

傾斜地にある物件であり、周辺もほとんどが擁壁の上に建っている物件だったので、似たような建物が並んでいる地域だった。周辺の家も擁壁を修繕したり、何らかの形で手を加えているところがあったので、やっぱり手を出さなくてよかったかなという感想。

とは言うものの、これは事前にGoogleマップで調べればわかる情報なので、事前準備がやはり不足していた。

ポータルサイトに何も記載がなかったのに、未登記建物があったのは正直驚いた。普通に考えて記載すべき内容だと思うが、まあこの業界はこういう業者の人もいるよなというある種の期待通りみたいなところもあった。

不動産投資なんて警戒心を高くして臨んだ方がいいと思うし、これも勉強だったと思っておこう。